巨無霸房企“國家隊”要來了，房價會漲嗎？

   如果說2015年高調搶險A股的資本“國家隊”掀起過“滔天巨浪”，那么2016年蟄伏于各地樓市的房企“國家隊”更像是洶涌的暗潮。

　　但凡現身過2016年土拍現場的地產人，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資一再淪為陪襯。在以2015年業績排座次的房地產百強企業榜單中，央企僅占7席，隨著2016年將全國多處地王收入囊中，在中國指數研究院統計的2016年131家銷售額達百億的房企名單中，央企占據19席。

　　房企“國家隊”在土地市場上的表現難免招致非議，2016年下半年，地價果然成為房價暴漲的重要動能，有媒體報道稱，國資監管部門在2016年6月“約談”了相關央企國企。

　　除去在土地市場上引人注目的表現，2016年，21家被國務院國資委允許從事房地產主業的央企中，至少有10家已經啟動內外部重組和并購計劃，其中，中航工業、中國交建、中糧集團等“中字頭”大象起舞開唱主角，保利地產、山東魯能也紛紛隨和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發起重大重組，其中不乏央企的身影。

　　耐人尋味的是，這并不只是房企“國家隊”自身的一次洗牌，伴隨央企“做大做強”的決策要求，可以想象不久的將來，無論通過內部資源重組，或是收購，都將催生一批巨無霸房企。

　　在當下重啟房地產調控的敏感時點，2016年一個個“合縱連橫”的案例又預示著房企“國家隊”怎樣的未來？

　　透析房企“國家隊”重組“縱橫術”

　　“縱向”收購現閃電速度

　　回顧近兩年，房企“國家隊”在股權層面的動作進入了“預產期”。記者梳理發現，目前中建股份將地產資產注入中海地產、招商系重組都已經順利“分娩”，中交系、中糧系等地產重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

　　“房企‘國家隊’的重組常見兩種形式，一是‘縱向’并購，大企業為了追求規模效應，尋求優質資源進行收購兼并；二是房企內部資源的‘橫向’整合，比如一個集團旗下有兩塊地產業務，通過架構上的整合來降低內耗，提高經營效率。”上海善法律師事務所主攻房地產事務的律師秦裕斌分析說。

　　身處“第一梯隊”的保利地產按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產順利接手了中航地產的9個資產包。

　　在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產業最大一起央企整合案也體現出果斷的執行力。這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億的整合，主角是中海地產和中信地產，2016年3月中海地產宣布將以發行新股及轉讓物業資產的組合形式收購中信股份重組后通過中信房地產及中信泰富擁有的國內住宅地產項目資產，整個資產交割過程雷厲風行，僅僅用了半年便圓滿告終。

　　作為2016年另一樁央企重組的“超級大案”，五礦集團與中冶集團的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業都是位列世界500強的礦業大亨，但同時都對房地產開發板塊有所涉獵。就房地產業務而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶與專注于高端商品房開發的五礦此番合并，產生了名副其實的互補效應。

　　　“橫向”整合利益更復雜

　　從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內部的地產資源優化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業多個資產包的前一周，保利地產偏偏在面對和保利置業這位系出同門的“孿生兄弟”整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

　　2016年11月29日午間，保利地產和保利置業公告稱，因有重大事項或內幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產終止了收購行為。

　　在外界眼中，這次歷時頗短的重組努力因為涉及保利集團內兩個獨立平臺企業間的整合，在具體交易方式、評估對價，還有復雜的人事調整方面，反而有著更多微妙、不可預料的難度。

　　另一個折射出“橫向”整合不易的例子是關聯公司中房地產和中交地產，同屬央企中交集團，兩家地產公司同樣經歷著一波三折的重組煩惱。2016年6月，因為尚未與重組標的企業中交地產債券持有人達成一致，中房地產無奈為這樁歷時不足4個月的重組案暫時畫下了“休止符”。

　　但這并不意味著中交系地產業務重組的徹底失敗。有分析認為，此次重組一方面客觀上影響公司能否躋身房企的千億俱樂部，另一方面也涉及能否利用A股上市平臺操盤整個地產板塊的戰略大局，因此，該重組應該不會終止。事實上，兩者的融合確實在悄然推進。2016年11月初，中房地產發公告稱，中交房地產集團擬委托其對中交地產進行經營管理。這被理解為是在為未來發起整合再次鋪平道路。

　　“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資產整合難度往往并不因價格或股權架構，集團內部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。”中國房地產商會理事李驍分析稱。

　　同一框架內的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產的愿景也并不是那么容易實現。為了把廣宇發展打造成自己地產業務的上市平臺，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地產業務重組2016年第三度闖關，方案獲得了國資委的原則批準通過，但證監會最后會不會放行仍是未知數。

　　房企“國家隊”緣何重組成風

　　政策導向：央企整合做大做強

　　無論是“合縱”還是“連橫”，為什么2016年房企“國家隊”的重組動作頻頻？這與來自決策層的政策導向顯然密不可分。在地產央企發展的過程中，有三個圈內公認的歷史性節點：一是1998年的房地產市場化改革，當時可謂央企與地產的“蜜月期”，保利、遠洋、華潤等部分央企已經承擔了房地產開發的相關職責，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優惠和市場紅利而迅速做大。  二是2010年3月的“冰河期”，時值中央對樓市過熱施以重拳調控，國務院國資委發文要求除16家以房地產為主業的央企外，78家不以此為主業的央企退出房地產業，次年雖然又批準了5家央企“房地產牌照”，但“退房令”在當時的調控大背景下反映出監管層空前審慎的姿態導向。（轉自網絡）